不動産売買の契約書

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 建物や土地、不動産売買で契約したならば、宅建業者は契約書を作成して、取引の関係者に交付しなければならない。その一連の流れが、契約書面の交付だ。これは、成立した契約内容を確認し、後日の争いを避けるものである。契約自体は、契約書がなくとも成立しているらしい。
 ではこの契約書にはどんな内容が書かれてあるのか。大きくわけると二つである。必要的記載事項と任意的記載事項だ。ではまず、必要的記載事項からみていくとしよう。
 これは、不動産売買が成立したならば、必ず記載しなければならない事項である。基本的なことが多い。まずは売り主と買い主の氏名や住所。それから物件を特定するための事項である。例えば物件の所在地や面積。土地ではなく建物であれば、その構造など。木造であるか、鉄筋コンクリートであるかなどだ。さらに代金の額、移転登記の時期、物件の引き渡し時期などについても記す。必要的記載事項とは、まぁこんなところだ。
 次に任意的記載事項。これは、必要がなければ白紙でもよい。しかし調べてゆくと、結構重要なことが記されている。
 まずは手付金など、代金以外の金銭の授受が発生する場合、その取り決めについて記載する。手付金の額、支払い期限などだ。さらにその支払いが遅れた場合の罰則など。仮に契約解除があれば、損害賠償額は代金の二割だそうだ。1000万円の物件ならば200万円。一億円の物件ならば2000万円だ。これは痛いとしか言いようがない。契約を成立をさせる場合は、十分な準備を整えてからの方がよいだろう。

土地の有効利用?

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 家でごろごろしながら考え中のAさん、真面目にコツコツ人生を過ごすのは尊い事だが良いアイデアを出し要領良く人生を過ごすのは、これはこれで良いのではないか?要は合法である事が前提だが、まぁ人それぞれってところかな?

勝手に人生論に終止符を打ってそろそろ買い物にでかける時間です。

出かけたAさん途中でBさんに会ったのですが、Bさん「あの土地持っていてもしょうがないから10万円かそこらの二束三文で売っちゃいたいよ。」との事。

Aさんは自宅の他に250坪くらいの土地に貸家を数軒所有していますが、その土地は正面から見て右側が崖になっています。

土地の奥は3メートルくらいの石垣で左側は隣りの敷地との間に60cmくらいの歩道で坂になっていますが、この坂を上っていくと1000坪はあろうかという畑が広がっています。

実はこの畑の地主がBさんなのですが、この畑に行くにはAさんの土地脇の歩道しかなく道幅が60cmと狭いので建物が建てられません、2メートル以上ないと建築が許可されません。

買い物から帰ったAさん自室でまた考え事ですが長考の末ひらめいたのでした。

早速Bさん宅を訪ね「実は相談なんですが。」・・・

その内容とは、歩道が60cmだがAさんの土地を150cm幅で表から奥まで分筆します、これで2.1mの道路幅になります、次にBさんの土地を150坪分筆します、Aさんの分筆した土地と最大限等価交換出来る土地をBさんの150坪の中に分筆します。

さて等価交換出来ない分はBさんからAさんに贈与して貰いその贈与税もBさん持ちだというなんとも強気な提案です。

しかし考えてみるとこの辺りの相場は坪30万円くらいですがBさんの土地は15万円、いやそれ以下でもなかなか売れそうにありません、仮に坪15万円で売れたとして1000坪で1億5千万円ですがAさんに150坪渡し残り850坪が30万円で売れれば2億5千万円以上になります。

Bさんの土地は高台の頂上なので見晴らし抜群で、もしかすると30万円以上の値がつくかも知れません。

Aさんが言うにはAさんにかかる経費を引いても1億円くらいの増収が見込めるしAさんも4000万円前後の土地が入って来る事になりお互いウィンウィンなのではないかと言うのです。

さて皆さん、もし不動産屋をやっていたらこういう土地の開発を手がけたいと思いますがいかがでしょうか?

注文住宅と住宅会社・工務店

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家造りをどの住宅メーカーや工務店に依頼するかみなさんが迷う所だと思います。
今回は新築で家を建てる際に注文住宅で家を建てることに関して考えたいと思います。
まず注文住宅とは新築希望者が住宅メーカーや工務店と間取りやデザインの打ち合わせを繰り返しながら

住宅建設で使われる建材や住宅設備を新築希望者の意見を取り入れながら新築住宅の図面を作成していきます。
注文住宅を依頼する場合には自分達の家造りの夢や要望を反映させるために新築希望者側も家造りに関して

ある程度学んでおかなければ理想とする注文住宅造りはできません。
今では新築や家造りに関する住宅雑誌やインターネットを使って知識や情報収集を行っている方も多く、
逆に対応する住宅メーカーや工務店も様々な意見や要望を言われるので大変だろうと思います。
大手の住宅メーカーに家造りを頼んだ場合には注文住宅と言いながらセミオーダー・規格住宅に近い家造りになってしまうケースもあります。
なぜかと言うと大手住宅メーカーの場合は安定した材料の均質化や工事間の短縮、コストの削減のため複雑な間取りや微細な変更などに対応できないことがあるのです。
大手住宅メーカーでなら必ず満足できる家造りができると言う訳ではありません。
せっかくの新築の家造りが思い通りにならない場合もあるので注意しておかなければいけません。
今は工務店も集客に力を入れているので判断しづらいとは思います。
家造りのための打ち合わせの段階で本当に自分が望む家造りができるかどうかをしっかりと見極めて住宅メーカーや工務店選びを行いましょう。

土地を探す際に

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新築で住宅を建てるための土地を探す際の話を今回考えてみたいと思います。
みなさんは土地探しと言ったらまず何から始めるのでしょうか。
以前は不動産情報誌などを買うことから始めるていたのでしょうが、今では多くの方がパソコンを使ってインターネットで不動産物件ポータルサイトや不動産会社のホームページで物件を探しをするのではないでしょうか。
また最近ではパソコンからだけではなく携帯電話を使ってモバイルサイトから不動産物件を探す方も増えてきているようですね。

近頃ではインターネットサイトはどんどん便利になってきていて、不動産物件だけではなくてリフォームのための建材の販売サイトなども利用されるようになってきました。
統計では実に20~30代の方は携帯での閲覧率が非常に高いとのことです。とくにママさん達の割合が高いようです。
住宅会社も不動産会社もこれからはホームページやモバイルサイトを持っていないと集客の数はどんどん減っていくことだろうと思います。
全てにおいてインターネット社会は広がり続けているようです。
そのため住宅会社も不動産会社も集客をホームページでという会社が増えています。
しかし逆に不動産物件を探す場合などはインターネットの検索をあまり使わない方が良いのではないかと私は思っています。
なぜかというと確かにインターネットでの検索は非常に楽に物件情報を手に入れられるので便利だと思うのですが、詳しい情報は分からないですし、問い合わせをしてもその物件はすでに契約が決まっていたりするなど、リアルタイムではないからです。
早期に土地などの不動産物件を見つけようと思うのならば携帯やパソコンから物件集めは周辺物件の相場を知る程度でそこそこにして実際に不動産会社に物件探しの依頼をするべきだと思います。

中古物件の建物概要

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中古住宅や中古マンションなどの不動産物件でマイホームの取得を考えた時の注意点についてです。
まず注意しておかなければおかなければいけないのは建物の概要についてです。
中古住宅、中古マンションともに築年数や間取り、住宅設備などの様々状態を確かめるようにしましょう。
中古住宅の場合は築年数から考えて外回りのコーキングの切れなどの補修や外壁の耐久性について考えておかなければいけませんし、
中古マンションの場合では築年数に応じた大規模改修などあるかもしれないのでそういった点を不動産会社に確認するようにしましょう。
また間取りに関して考えると不動産情報誌や広告チラシなど見てみると2LDKや3LDKという表記がされていますが、各不動産物件によって実際の部屋の広さに違いがあります。
チラシや広告の写真や画像などを見ていても実際の物件を内覧・見学してみるとイメージや空間の受け取り方が違っていることがよくあるので物件の内覧をする際にはしっかり確認しておきましょう。
中古物件は築年数により価格が変化します。
安い物件を購入してリフォームを考える方もいるかと思いますが
そのリフォームにどれぐらいの金額がかかるかで総予算も変わってくるかと思うので、築年数による売買価格とリフォームにかかる金額のバランスを考えましょう。
物件を紹介してくれた不動産会社が建設会社系の子会社だったりするとリフォームの見積もりも併せて行ってくれることもあり、その場合は不動産物件を購入するための総費用も考えやすくなるかと思うのでおすすめです。
またリフォームやリノベーション済みの物件も最近では増えてきているようです。
滋賀でリフォーム済みの不動産物件を購入した友だちは不満が全くないわけではないけれど、予算内に不動産物件を見つけることができて良かったと言っています。

中古物件探し

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マイホームの取得を考えた時に中古住宅や中古マンションなどの不動産物件で購入すると言う選択肢があります。
今回は中古住宅や中古マンションの購入について考えたいと思います。
まず中古住宅や中古マンションなどの物件探す場合に不動産会社に物件探しの依頼することだと思いますが必ずどのような物件が良いのか希望条件や優先事項を整理しておくようにしましょう。
大分に中古マンションを探していた友人は事前に家族で条件を決めてから探し始めたそうです。
希望条件や優先事項を物件依頼をする不動産会社に的確に伝えることができれば無駄な物件の紹介も少なくなりますし、
もし仮に希望条件に合う物件がなければ探す条件の変更ポイントも分かりやすいかと思います。
不動産会社に物件を紹介してもらい実際にその物件を見に行く際には必ず気になるポイントなどをメモに取るようにしましょう。
いくつかの物件を見た際に比較するための材料に出来るからです。
一つ物件探すための心構えをしてもらうとすれば100%希望条件をかなえる物件は出てこないと言うことです。
よくて70から80%といった所でしょうか。
ただどの物件にもメリットになるポイントがあると思います。
そのポイントが自分や家族にとってどれだけ有効性があるのかということを考えてみるようにしましょう。
よく中古物件の悪い所探しを重点的に行う方のいるようですが、悪い所探しを始めてしまうと何もかも決まらなくなってしまうことがあるのでできるだけ良いところ探しをするようにしましょう。

間取りや住宅設備のチェックはもとよりリフォームするならどこをリフォームするか、また住宅ローンの借り入れなどもしっかり考えて物件探しを行うようにしましょう。